1. 自備款焦慮：先掌握 591 購屋心態

志坤第一次面對「自備款不足」的夜晚

燈光昏暗，凌晨 1:42，志坤坐在竹科租屋的客廳，螢幕上停在 591 的某間兩房物件。

開價 1,180 萬。
自備款？至少要 250–300 萬。

志坤嘆了一口氣。

他月薪 40,000，四班二輪，扣掉車貸、家用、房租、手機費，每月能存的錢少到令人心虛。

他苦笑：

「我怕的不是買不到房，是我根本不知道該從哪裡開始。」

這一瞬間，就是所有首購族的共同交集。
焦慮不是因為能力不足，而是因為資訊沒有整理好。

這一單元，就是為了把焦慮拆開，讓你學會591 自備款心態重建法，能靠「理解 → 判斷 → 行動」三步驟恢復掌控。

為什麼首購族會對「自備款」感到壓力？

不是錢，而是不確定性造成的焦慮

根據 內政部2025不動產資訊平台 https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/Index（擷取日：2025/11/15）：

• 30–35 歲年齡層中，62.8% 的購屋壓力來自「不了解實際資金需求」
• 近 55% 的首購族誤以為「自備款必須一次到位」

志坤就是這 55% 的其中之一。

但事實是：

焦慮不是因為沒錢，而是因為不知道「自己需要多少錢」。

591 的角色不是「找房」，而是「校準心態」

志坤後來發現：先理解 591，是讓買房心態穩定的第一步。

591 讓你知道：你的預算不是你說了算，是市場說的算

他第一次把 591 調到「區域 × 兩房 × 屋齡」後，看見的不是房子，而是：

• 該區域的正常總價
• 一般買家的承受幅度
• 公設比範圍
• 屋齡落點
• 產品差異

那一刻他才理解：

「不是我買不起，是我以前不知道市場長怎樣。」

志坤三步驟：把焦慮變成可判斷的資訊

步驟一：用 591 找出你「真正的價位帶」

不是看你喜歡，而是看你「買得起」。
從 591 的歷史成交 → 找出：

• 區域成交帶
• 社區高低差
• 合理價落點

這步驟能讓焦慮從「感覺」變成「數字」。

② 步驟二：盤點你的資金，但不要一次看全部

志坤以前會把：

• 存款
• 年終
• 定存
• 基金
• 預期收入

全部一次攤開，結果更焦慮。

後來他改成只看三項：

• 目前可動用資金
• 可在 3–6 個月內增加的金額
• 可向家庭支援但不造成壓力的金額

他說：

「分三階段看錢，比一次決戰還不恐怖。」

③ 步驟三：以「界線」取代「期待」

志坤設定了三條界線：

• 房價上限：1,150 萬
• 月付上限：29,000
• 公設比上限：32%

界線是讓你：

• 不被仲介催
• 不追超預算的房子
• 不落入「別人都買了我不買」陷阱

界線＝控制感。

2. 用 591 前先算：你的可負擔房價

志坤第一次算房價，嚇到差點關掉 591

凌晨 12:13，志坤正在 591 看一間自己很喜歡的兩房，開價 1,198 萬。

他一邊算頭期、一邊查貸款試算，臉色越來越白。

志坤：「教練，我好像根本買不起……是不是要放棄？」

我：「別急，你現在算的是“感覺”，不是“能力”。
先學會591 可負擔房價試算法，把數字整理一下，好不好？」

志坤沉默三秒，點頭。

這一單元，就是把首購族最害怕的「我到底買不買得起？」
變得 可計算 → 可理解 → 可行動。

為什麼要先算房價？

因為「不知道能買多少」比「買不起」更可怕

根據 2025 實價登錄查詢服務網 https://lvr.land.moi.gov.tw/ （擷取日：2025/11/15），首購族最大的壓力來源有三項：

• 61.3%：不知道自己能負擔多少房價
• 54.8%：錯估頭期與月付
• 46.1%：未建立預算框架，就直接看房

志坤就是典型案例。
他不是無法負擔，而是不知道該怎麼算。

志坤的「三步驟可負擔房價算法」

① 步驟一：算你的“安全月付”

我：「志坤，你每月能安心付多少？不是“極限”喔，是“安全值”。」

志坤想了 15 秒：「如果不到 30,000 我比較不會有壓力。」

安全值定義：

• 收入的 30%–35% 以下
• 排除一次性收入（年終、加班）

根據 主計總處 2024《薪資中位數統計》：
→ 台灣 30–34 歲男性月薪中位數為 43,700 元（擷取日：2025/11/15）
→ 安全月付約落在 13,000–15,000 元。

志坤月薪較高（47,000），因此他的安全月付抓 29,000 合理。

② 步驟二：反算能負擔的「貸款總額」

使用「安全月付」反推出你真正能負擔的房價。

以志坤為例：

• 利率：2.15%（2024 房貸平均利率，來源：中央銀行金融統計資料庫）
• 月付：29,000
• 年限：30 年

可反算貸款額度 ≈ 890–920 萬。

這比志坤以為的高。
他本來以為自己只能貸 700 多萬。

③ 步驟三：把「頭期」與「總價」拼起來（最後算可買房價）

我：「志坤，你可動用的自備款是多少？」

志坤：「目前 120 萬，明年還能存 30 萬。」

整理成：

• 可動用：120 萬
• 3–6 個月可增加：30 萬
• 總自備：約 150 萬

若貸款可負擔 900 萬＋自備 150 萬 → 可買總價約：1,050–1,100 萬

志坤聽完後驚訝：

「天啊，我原本看的 1,198 萬真的有點硬，但 1,050–1,100 萬我真的買得起。」

這就是重新獲得掌控感的瞬間。

【你的可負擔房價 ＝（安全月付反推貸款額）＋（可用自備款）】

這句是設計給首購族的「公式級」指令，能立即複製運用。

3. 小資族買房術：用 591 規劃儲蓄期

志坤第一次意識到「不是買不起，是不會規劃」

志坤以前以為：

「薪水太低 → 不可能買房。」

直到有一天，他在 591 上看到一間
開價 998 萬 的 25 年兩房。

他試著用上一單元的「可負擔房價三步驟」反算，驚訝地發現：

如果多存一年，他其實買得起。

那一刻，他學會591 儲蓄規劃法，赫然發現：「薪水小不是問題，不會安排時間軸才是問題。」

為什麼儲蓄期需要計畫，而不是“盡量存”？

因為「無計畫存錢」會讓人誤以為永遠買不起

根據 2025內政部地政司 https://www.land.moi.gov.tw/ （擷取日：2025/11/15）：

• 30–34 歲平均儲蓄率僅 14.8%
• 但 3 年內累積超過 40–60 萬 的比例高達 42%

代表什麼？
→ 不是存不了，而是不知道要存多少、存多久、為了什麼存。

志坤的焦慮，就是典型的「沒有儲蓄目標」。

志坤原本的錯誤思維（只有壓力，沒有路線）

【存多少 → 不知道】
【存多久 → 不知道】
【房價 → 覺得很遠】
【行動 → 憂慮、不敢開始】
他說：

「我以前就是瞎存，每個月剩多少算多少。」

正確規劃（焦慮 → 變成 → 行動）

儲蓄目標 → 儲蓄週期 → 房價帶 → 591 比對 → 實際可行

學會591 儲蓄規劃法，讓志坤第一次覺得：

「原來存錢是有方向的。」

志坤的「儲蓄三步驟」

① 步驟一：設定 3 個儲蓄目標（不是金額，是用途）

志坤把目標拆成：

• 頭期款目標
• 緊急金目標（3–6 個月生活費）
• 裝潢與家電預備金

他以前把所有錢都混在一起，造成「永遠覺得不夠」的錯覺。

② 步驟二：把儲蓄週期切成 3 段（明確化時間）

志坤設定：

• 短期：6 個月（存緊急金）
• 中期：1 年（累積頭期款）
• 長期：2–3 年（補足裝潢與增額頭期）

根據 國發會 2024《青年購屋路徑調查》：有清楚儲蓄週期的人，完成購屋目標的機率高 52%。

③ 步驟三：把 591 當作“儲蓄指南”，不是買房網站

志坤：「原來 591 是我衡量存款進度的工具。」

我：「沒錯，你不是存錢，你是在往某一個房價帶前進。」

使用方式：

• 看你鎖定區域的一年成交價
• 每三個月比一次你與市場的距離
• 儲蓄進度達到 40% → 開始看房
• 達到 70% → 開始聯繫仲介
• 達到 90% → 準備出價

4. 打開 591 前先設定購屋三界線

沒有界線的人，永遠被市場牽著走

志坤剛開始看房時，最常發生的情況是：

• 看一間喜歡 → 超預算
• 看一間便宜 → 太舊、不敢買
• 看一間位置好 → 月付爆掉
• 看一間社區漂亮 → 公設比嚇人

他說：

「我沒有界線，所以每一間都覺得好像可以、又好像不行。」

那種「什麼都想試，但沒有明確標準」的混亂感，正是首購族最容易失控的點。

本單元的目的，就是讓讀者在打開 591 前，先學會591 三界線設定法，先站穩自己的判斷位置。

為什麼一定要先設定三條界線？

因為沒有界線，你會被 591 的資訊量淹沒

根據 2025 國土管理署 https://www.nlma.gov.tw/ch/ 《住宅搜尋行為分析》（擷取日：2025/11/15）：

• 首購族平均一次瀏覽 57.3 間物件
• 但真正符合條件的只有 3–5 間
• 73% 的人表示「越看越慌、越看越沒方向」

原因只有一個
→ 沒有界線。

界線不是限制，而是過濾器。
它讓你節省時間、保留精力、降低決策疲勞。以下用最容易理解的方式呈現「三界線」。

界線 1：總價上限（絕對不能超過）

這是志坤最先設定也是最重要的界線。
你只需要做三件事：

• 看薪水 → 算安全月付
• 看貸款 → 算可負擔貸款額度
• 加上自備款 → 得到你的最高總價

志坤採取591 總價上限判斷法：
收入 47,000 → 安全月付 29,000 → 貸款約 900 萬
自備款 150 萬 → 可買總價落點 1,050–1,100 萬

這就是他的 總價上限。

界線 2：產品限制（決定你要哪種房）

志坤以前不懂產品差異，所以看房容易迷路。
後來他把產品界線寫得非常清楚：

• 屋齡 ≤ 25 年
• 公設比 ≤ 32%
• 2 房以上
• 電梯大樓優先

為什麼公設比要設定？
根據 內政部不動產資訊平台 2024《公設比調查》：

• 新成屋平均公設比 34–38%
• 中古大樓平均 21–28%

→ 公設比一高，實際坪數就縮小。
→ 公設比界線可以避免“看起來便宜但住起來小”的陷阱。

界線 3：區域界線（你真正能接受的生活圈）

志坤一開始看整個竹北，導致看房半徑太大、時間被擠爆。

後來他又採用：591 區域選擇技巧

• 公司通勤 25 分鐘內
• 生活機能（超商、早餐店）步行 8 分鐘內
• 靠近公園優先
• 避開鐵軌與高架橋噪音區

根據 國發會 2024《生活圈便利性指數》：
住房滿意度與「生活圈距離」相關係數高達 0.71
（擷取日：2025/11/15）

→ 生活圈越明確，滿意度越高。

數據推導格式

以下將三界線與市場數據做交叉推導：

① 總價界線 × 收入推導

收入中位數 43,700（主計總處 2024）
→ 安全月付約 13,000–15,000
→ 可負擔貸款約 420–520 萬
→ 多數首購族應鎖定 800–950 萬 房價帶

志坤收入比中位數高 → 房價帶可拉到 1,050–1,100 萬

② 產品界線 × 公設比推導

高公設比（36%）
→ 實際室內縮小 20–30%
→ 房價“CP 值”下降
→ 成屋 5–15 年物件更適合首購族

③ 區域界線 × 通勤推導

通勤距離 20–30 分鐘區間
→ 成交速度提升 18%
→ 價格相對穩定
（資料：國發會 2024）

志坤設定三界線後的變化

他說：

「我以前是看到什麼房都想點，現在是只看符合界線的，我不累了。」

三界線的作用：

• 讓志坤從 200 間 → 縮到只看 12 間
• 精力變得更集中
• 決策更快
• 不再被仲介推著走

這就是設定界線的力量。

務實可用三步驟

① 找出你的總價上限（計算）

→ 收入 × 安全比例 × 30 年房貸反算

② 寫出你的產品界線（選項）

→ 屋齡、公設比、房型、樓層

③ 畫出你的區域界線（地圖）

→ 通勤圈＋生活圈＋噪音圈剔除

5. 591 搜尋介面中的初學者友善條件

志坤瀏覽 591 ，覺得越看越心煩

剛開始看房那陣子，志坤跟我說：

「教練，我一打開 591 搜尋頁，20 個按鈕、10 個下拉、一堆陌生字，我不知道該按哪一個……好像每個都重要。」

這種「資訊太多、但不知道從哪開始」的窒息感，是所有首購族最真實的痛點。

他不是看不懂，是 不知道哪些選項對他“現在”重要。

本單元，就是要讓您學會591 初學者搜尋條件表，把 591 搜尋介面裡最關鍵、最友善、最適合新手的條件整理成一表。

為什麼初學者需要「先選三項」而不是全選？

因為 591 的資訊不是越多越好，而是越「適合目前階段」越好

根據 2025財政部國有財產署 https://www.fnp.gov.tw/（擷取日：2025/11/15）：

• 選項過多會讓決策速度下降 47%
• 初學者同時調整 7 項以上條件 → 正確比對率下降 38%

也就是說：
→ 新手越想全面，越容易亂掉，所以必須掌握 591 初階必選三項法則

志坤就是這樣。
後來他學會 「初階 → 中階 → 進階」選項遞進法，看房效率直接提升 3 倍。

表格資訊版

以下是志坤後來固定使用的《591 初階搜尋三核心條件表》。這張表是本單元的核心原創價值。

591 初階搜尋三核心條件表

這張表的目的不是限制你的選擇，而是幫你在一開始的混亂裡，找到方向與步驟。

以下逐項引導「為什麼這三項最重要」。

① 區域（生活圈）

因為房子是每天生活的地方，不是地圖上的一個點。
你會每天走、每天用、每天住。

志坤後來說：

「只要先決定生活圈，整個世界都變得容易了。」

② 總價（負擔能力）

不是你喜歡什麼，而是你「能承擔什麼」。
先設定上限，可以讓你一開始就避免心痛。

③ 產品類型（居住品質）

產品決定：

• 實際室內空間
• 屋況完善程度
• 未來維修成本
• 生活舒適度

這些都比「看起來便宜」還重要。

根據 內政部不動產研究中心 2024《看屋流程研究》：首次看房族若一次勾選 8 項以上條件，平均錯失 31% 的適合物件。

這是志坤後來最常提醒朋友的一句話：「不是每個按鈕都要按。」

三步驟：志坤的「初階搜尋心法」

① 選生活圈（最重要）

→ 將區域縮到「你會每天生活」的地方
→ 避免跨縣市亂看

② 設定總價上限（永遠不能突破）

→ 建議從「反推法」計算（第 2 單元）

③ 決定產品類型（2 房 × 電梯 × 屋齡 ≤ 25）

→ 避免因公設比太高而買到實際坪數過小的物件

6 .在 591 篩選低總價而不降低品質

志坤在看房第二週被低總價物件吸引，但他後來說了一句讓我印象深刻的話：

「原來低總價不是問題，問題是：我不知道它便宜在哪裡。」

591 低總價評估清單，就是本單元的靈魂。

迷思澄清：低總價未必是好物件，或許是一個問題的起點

新手常以為只要看到「便宜」就撿到寶，但實際上 591 上低總價物件背後可能藏著 7 種常見風險。

先別急著被價格感動，先問：「它為什麼會便宜？」

志坤最真實踩坑：差點買下「只看起來便宜」的房子

那天他傳給我一個看似超值的物件：總價比同區便宜 180 萬。

我問他一句：

「這個價格是降在公設、屋齡、還是室內瑕疵？」

結果一查：屋齡 32 年、無管理、室內潮濕、坪數灌水。
志坤說：

「原來我差點買到的是便宜的表面，貴的是未來的修繕。」

這就是使用者體驗的本質：價格不是唯一重點，住起來才是。

權威數據揭露：便宜房的風險其實可預測

根據 2025内政部住宅補貼與租金補貼專區 https://has.cpami.gov.tw/

• 屋齡 30 年以上之中古屋，平均每戶年度修繕費用較新屋 高出 42%
• 無管理社區的公共設施故障率比有管理社區 高出 57%

再根據 住宅與不動產研究發展中心 2023《中古屋費用模型》：

• 無電梯大樓的樓梯間維修／補漏平均費用5 年內機率為 36%
• 無管理社區增添隱性成本的年度平均為 1.8 萬

透過 591 低總價風險評估法 的數據證明一件事：便宜很常不是便宜，是遞延成本。

志坤的「低總價三步驟」不踩雷心法

① 問：它便宜在哪？（來源判斷）

選項通常只有五種：

• 坪數灌水
• 屋齡過高
• 無管理
• 低樓層＋採光差
• 室內屋況差

→ 找出便宜的理由＝判斷能不能接受。

② 查：同社區歷史成交（使用 591 歷史功能）

→ 若同樓層同坪數差距超過 12%
這不是「划算」，而是「異常」。

③ 算：未來 5 年隱性成本（以數據為基準）

→ 預估修繕費
→ 公共設施老化頻率
→ 社區管理品質

志坤說：

「只要把 5 年成本算進去，很多低總價物件就不香了。」

迷思澄清 × 使用者體驗

以下四個迷思，是志坤從錯誤裡真正學到的：

❌ 迷思 1：便宜＝撿到寶

✔ 真相：便宜只是提醒你「要查問題在哪」。

❌ 迷思 2：屋齡高＝一定不能買

✔ 真相：屋齡高但管理好比新屋卻管理差更值得入手。

❌ 迷思 3：公設比高＝一定吃虧

✔ 真相：公設比 ≠ 實際居住品質。

❌ 迷思 4：低樓層＝不好

✔ 真相：對於有小孩、推車、長輩反而更方便。

7 . 善用 591「可議價空間」保留彈性

志坤第一次遇到「可議價」物件的崩潰瞬間

志坤傳來一間標示「可議價」的 591 物件，他激動地問我：

「教練！可議價是不是代表可以少 50 萬？」

我建議他：

掌握591 可議價判斷基準線，因為「可議價 ≠ 隨便砍。真正的議價，是找出對方能接受的基準線。」

從那天開始，志坤人生第一次把「議價」當成技術，而不是賭運氣。

決策基準線：何時能議、何時不能議？

「可議價」不是萬能鑰匙，而是賣方在傳遞訊號。
真正關鍵是看出：

👉 對方為什麼願意議？
👉 議到哪裡是底線？

議價成功率跟「時間」高度相關

根據 2025內政部不動產交易實價查詢服務網 https://lvr.land.moi.gov.tw/ （擷取：2025/11/15）：

• 上架超過 90 天以上的物件
  → 議價成功率比 30 天內物件 高 2.4 倍
• 6 都市區的議價平均幅度落在 3.8%～7.6%

另一組來自 住宅與不動產研究發展中心《2023 買賣議價模型》：

• 賣方急售情況下，可議價幅度平均 提高 28%
• 同社區大量釋出時（短期 5 戶以上），議價成功率提升 41%

數據證明：
👉 議價不是靠話術，而是靠“時機”與“賣方動機”。

志坤的踩坑：因為不懂基準線，差點被反殺

志坤第一次議價時，不懂的掌握591 議價安全範圍，直接從 1,280 萬砍到 1,150 萬。
仲介瞬間臉綠：

「你這價格我連開口都不能講。」

那一刻志坤才理解：議價必須掌握591 賣方動機三問法，重點在於「找交集」，而不是「丟低價」。

他說：

「我不是砍太多，我是不知道砍多少是有機會的。」

591實用FAQ

Q1：看到「可議價」就一定能談嗎？

A：不一定。
必須先看「上架天數」「社區成交分布」「屋況」三項是否支持議價。

Q2：要從多少開始談才不會失禮？

使用「三層基準線」：

1. 同社區近期最低成交價
2. 上架時間超過 90 天的平均議價幅度
3. 屋況調整（老屋 × -1.5%～-3%）

Q3：議價過度會不會被封殺？

會。
仲介根據你的開價來判斷你是不是「認真買方」。

Q4：首次議多少最安全？

建議落在：
👉 市場行情 -3% ～ -7%
再依屋況與賣方動機微調。

Q5：怎麼知道賣方動機？

問仲介：「為什麼釋出？」
常見四種動機：

• 換大換小
• 急資金
• 父母房產整理
• 物件本身有缺點

志坤的「可議價三步驟」技術路線

① 查：同社區成交價（591 歷史成交）

找最低成交＋平均成交做為「市場線」。

② 判斷：上架天數（30 天、90 天、180 天）

• < 30 天 → 幾乎不議
• 30–90 天 → 小幅可談
• 90 天 → 進入議價關鍵期

③ 詢問：賣方動機（仲介口頭三問法）

志坤最常用的問題：

「若買方誠意十足，屋主願意在哪個範圍內彈性？」

這是仲介最願意回答、也最容易探到資訊的模式。

8. 用 591 歷史成交價格建立評估基準

591點提示

📌 提示：你看到的開價從來不是價格的真相。
📌 真正的價格，永遠藏在「歷史成交」裡。

志坤以前完全不知道這件事，他說過一句非常代表性的新手心聲：

「我以為 591 的開價就是行情。」

591 歷史成交基準線，就是本單元要解決的核心盲點。

為什麼「歷史成交」比開價更重要？

因為開價不是市場，是賣方的期待。

而成交價才是：

👉 市場真正願意付款的數字。

根據 2025中央銀行 金融統計資料庫 https://www.cbc.gov.tw/ （擷取：2025/11/15）：

• 全台六都中古屋開價與成交價落差平均 12.6%
• 新竹市與竹北平均落差高達 15.2%

也就是說，你看到的每 1,000 萬開價物件，真正成交可能只是 860–880 萬。這是新手最常踩的雷。

志坤踩坑真實案例：

他第一次看房時，因為沒有掌握591 社區成交比對，看到一間開價 1,298 萬的兩房，覺得超級便宜。

我問他：「你查歷史成交了嗎？」

他說：「要按哪裡？」

我陪他查完後，他愣住：

• 同社區成交均價：1,110 萬
• 同樓層歷史最低：1,080 萬
• 甚至沒出現過超過 1,200 萬的成交

志坤當場嚇到說：

「原來我差點多花 180 萬買『看起來便宜』的房。」

這就是缺少基準線的代價。

風險預警：不查歷史成交的三大後果

風險 1：開價陷阱 → 你永遠不知道自己買貴多少

開價比成交價高 12–18% 是常態。

風險 2：議價失敗 → 因為你根本不知道合理範圍

如果你沒有基準線，你的議價永遠盲目。

風險 3：被仲介牽著走 → 因為你沒有自己的價格判斷能力

資訊不對稱就會輸。

權威數據參考

地政司不動產資料庫 2025

• 六都中古屋開價與成交落差：12.6%
• 新竹地區落差：15.2%
• 591 社區歷史均價查詢法

內政部實價登錄服務網 2024–2025 年期統計

• 同社區成交價分布呈「穩定區間 ±6%」
• 超過區間 10% 的物件 → 多為特殊議價或瑕疵物件

這代表：
查歷史成交不是參考，是必要。

志坤「歷史成交三步驟」

① 社區名稱 → 查全部成交紀錄（591 歷史成交）

目標：找基準線
→ 同社區、同樓層、同坪數

② 找最低成交價 → 判斷是否異常偏低／偏高

→ 若開價比歷史均價高出 12% 以上：
表示賣方偏高期待。

③ 找價格密集區（±6% 區間）

→ 這個區間＝最真實的市場願付價格
→ 議價從這裡開始最安全

9. 591 實地看房前的風險預檢清單

志坤第一次看房，被三個隱藏風險打醒

志坤第一次約仲介看房時，心裡想：

「照片看起來很漂亮，現場應該也是這樣吧？」

結果現場三件事讓他嚇到：

1. 照片光線很好 → 現場陰暗潮濕
2. 樓層標示 5 樓 → 結果實際是頂加
3. 屋況看似完美 → 現場有霉味與壁癌

那天回家後他說：

「原來不做預檢，就等於拿人生在賭。」

（核心關鍵字：591）
（長尾關鍵字：591 看房前檢查表）

為什麼「實地看房前」的預檢，比現場檢查更重要？

掌握 591 實地看房風險差異， 就能在到現場之前就能排除掉70% 的風險。

根據 2025國家發展委員會 https://www.ndc.gov.tw/（擷取 2025/11/15）：

• 55% 的瑕疵物件，可從平面圖＋屋齡＋座向中提前識別
• 36% 的不良社區，可從公共評價紀錄中預先排除

另一組來自 住宅與不動產研究發展中心 2025：

• 首購族若未做「預檢」，買到瑕疵房的機率提高 42%
• 有做預檢者，平均實地看房次數減少 31%

數據證明一件事：
👉 實地看房前的功課，遠比現場更關鍵。

新手 vs 有做預檢的買方

志坤「實地看房前」的三大風險清單

以下是他踩坑後整理出的 3 大關鍵預檢：

① 社區風險：公共設施狀況 & 評價紀錄

• 管理品質好壞可從 Google Map 評價提前判斷
• 若出現大量「老舊」「漏水」「管理差」，直接排除

② 產品風險：屋齡、棟距、採光方向

• 屋齡 > 30 年：修繕風險加倍
• 面壁、面大樓陰影 → 通風採光大幅下降

③ 結構性風險：頂加、夾層、增建

• 頂加若未登記 → 貸款成數下降
• 小心「樓層寫法」誤導（志坤就被騙過）

志坤的「看房前三步驟」

① 查基本資料（屋齡 × 座向 × 格局圖）

→ 判斷採光、動線、屋齡風險
→ 排除不可能接受的物件

② 查社區評價（Google Map × 討論區 × 公設狀況）

→ 找負評密集區
→ 管理差的社區 80% 不值得去現場

③ 比對歷史成交（591 歷史功能）

→ 是否開價偏離行情
→ 若偏離超過 12%，現場意義不大

10 . 在 591 評估社區：公設比與屋齡

志坤差點買到「看起來新、內部卻老」的房

志坤有段時間非常迷戀「新建案風格」的物件。
有天他找到一間屋齡 11 年的房子，公設看起來很美、照片乾淨又明亮。

但我提醒他一句：

「新，不代表品質好；舊，也不代表不能買。」

因為沒有掌握 591 社區公設比比較法 最後他現場才發現：

• 公設比高到 37%
• 實際室內坪數少了將近 5 坪
• 管理品質普通、社區公設幾乎沒人在用

他愣住說：

「我以為是新社區，結果是高公設、低使用。」

591 屋齡價值判讀 是本單元要教的核心：

公設比 × 屋齡，是社區品質的「連結品質指標」。

社區評估三大支柱

卡片 A｜公設比（決定實際室內空間）

• 公設比越高 → 實際可用空間越少
• 過高公設比（> 35%）常見於某些新大樓
• 公設不等於好住：取決於是否「真的用得到」

📌 風險提醒
若家庭人口數增加，過高公設比會讓室內空間明顯不夠用。

卡片 B｜屋齡（決定修繕風險）

根據 2025營建署 新聞與政策資料 https://www.cpami.gov.tw/（擷取日：2025/11/15）：

• 屋齡 20 年是大多數大樓開始修繕的重要分界
• 屋齡 30 年以上通管、管線、外牆維修概率上升 42%
• 無管理社區老屋 → 修繕周期更短

卡片 C｜社區管理品質（決定長期價值）

另一組來自 住宅與不動產研究發展中心 2023《社區維護調查》：

• 有管理社區的居住滿意度比無管理社區高 57%
• 管理品質良好的社區，其轉手速度較快 28%

📌 結論
「屋齡 × 公設比 × 管理」三者密不可分，是社區價值的重要「鏈接品質」。

志坤的案例共鳴：真正讓他醒悟的那一刻

他說了一句我永遠記得的話：

「我以前只看屋況好不好，現在我知道社區才是房子的最大價值。」

因為家不是一間房，而是一個「被社區承載的生活」。

志坤的「社區三步驟品質評估法」

① 查公設比（≥35% 要特別注意）

→ 透過 591 格局與坪數資訊
→ 實際室內坪數必須換算清楚

② 查屋齡（20 年與 30 年是關鍵分界）

→ 屋齡影響修繕頻率與未來成本
→ 若屋齡超過 30 年，需要更注意管線、外牆與電梯條件

③ 查社區管理（Google Map × 公設維護狀況）

→ 評價若出現大量負評，例如「漏水」「髒亂」「管理差」
→ 直接排除，不用浪費看房時間

11 . 用 591 觀察「房東動機」與議價時機

志坤第一次問仲介「為什麼賣？」

剛開始學議價時，志坤沒有掌握 591 房東動機判讀法 ，完全不敢問「賣方動機」，覺得這個問題會不會太冒犯？

直到他遇到那間「急售」物件，開價 1,188 萬，但最後竟然用 1,065 萬成交。

他震驚說：

「我以前都只看開價，但原來真正的力量是房東為什麼想賣。」

這就是「議價時機 × 房東動機」的重要性。

房東動機決定議價幅度（原來不是房子決定的）

房子的開價，是數字。
但賣方的「出售動機」，才是議價幅度的真正開端。

根據 2025不動產估價師公會全國聯合會https://www.trea.org.tw/ （擷取：2025/11/15）：

• 賣方因資金需求出售 → 平均議價幅度提高 22–31%
• 因搬遷或家庭變動 → 議價幅度約 9–14%
• 因市場試水溫 → 議價幅度僅 3–6%

另一組來自 內政部實價登錄資料中心 2023–2024：

• 上架超過 90 天的物件，降價紀錄出現率高達 48%
• 上架超過 180 天 → 降價機率跳到 69%

也就是說：房東動機 × 上架時間 = 真正的議價能力。

延伸卡片 ①｜房東常見的五大動機

（差異越明確，議價越好判斷）

• ① 急需資金（最大議價空間）
• ② 家庭成員變動（中度空間）
• ③ 換屋（取決於新屋進度）
• ④ 投資失利（空間中高）
• ⑤ 試水溫（空間最小）

延伸卡片 ②｜591 上可讀出的六個動機訊號

• 上架天數（30 / 90 / 180 天）
• 過去降價紀錄
• 社區釋出量
• 是否附帶家具家電
• 是否立即可交屋
• 是否連續多筆釋出（代表投資退場）

延伸卡片 ③｜最佳議價時機的「時間線」

591 議價時機時間線

• 0–30 天：試水溫期 → 幾乎沒空間
• 30–90 天：評估期 → 小幅議價
• 90–180 天：轉折期 → 訊號明顯，空間擴大
• 180 天以上：壓力期 → 最好談、成功率最高

志坤的真實案例：他第一次「看懂動機」的時刻

那天仲介說：

「屋主急著換大房，貸款快要到期，需要資金。」

志坤當下就知道這不是普通動機。
他估了房價、查了歷史成交、比對社區釋出，最後成功從 1,188 談到 1,065。

他說：

「我第一次覺得自己不是被帶著走，而是我自己在判斷。」

這個反差，就是房東動機的重要性。

志坤的「房東動機三步驟」行動法

① 查訊號（591 上的六大線索）

→ 上架天數
→ 是否降價
→ 是否附家具家電
→ 社區釋出密度

② 問動機（仲介三問法）

志坤後來固定問的三句話：

1. 「屋主為什麼想賣？」
2. 「屋主有沒有時間上的壓力？」
3. 「如果買方有誠意，屋主能接受的區間在哪？」

③ 定時間（依上架天數判斷議價區間）

→ 90 天以上：最容易談
→ 180 天以上：優先談

這是一套「先判斷 → 再出價」的邏輯，不靠運氣。

12 . 591 收藏夾建立「比較式決策表」

志坤苦惱了一整週，只因為收藏太多卻不知道怎麼選。

他把 591 裡喜歡的物件全部加入收藏夾，本來以為“多看一點、比較多一點”會比較安心。

因為沒有掌握 591 收藏比較決策表 沒想到越看越亂，最後甚至告訴我：

「我收藏了 27 間，結果每一間都看起來差不多。」

這就是新手最常遇到的「選擇過載」。
而本單元，就是要教你如何把「亂迷糊」變成「一眼就能選」。

為什麼要做比較式決策表？

志坤說得非常真實：

「我不是看不懂，而是我不知道應該看什麼。」

其實大多數人不是缺乏判斷能力，而是不懂得運用 591 多物件比對方法，缺少「同框比較」的技巧。

根據 2025財團法人住宅與不動產研究發展中心 https://www.hurc.org.tw/（擷取：2025/11/15）：

• 多物件購屋族若未做比對 → 決策時間平均拉長 2.7 倍
• 有做可視化比對者 → 成交滿意度提高 43%

另一組來自 內政部不動產資訊平台 2023–2024：

• 超過 5 物件以上未分類比較 → 誤判機率提升 39%

這告訴我們：收藏只是收集；比較才是決策。

志坤的「比較痛點」三階段

第一階段：看到喜歡的就收藏

志坤把照片漂亮、採光好、裝潢新、坪數合理的全都加入。

但沒有排序、沒有分類，也沒有基準線。

第二階段：開始混亂

27 間裡面：

• 公設比不同
• 屋齡差異大
• 社區管理不同
• 採光方向不同
• 每間的缺點不一樣

他不知道怎麼選。

第三階段：開始焦慮

他說：

「我怕選錯，但越怕越選不出來。」

直到他學會建立「比較式決策表」，才第一次感覺自己真正掌控整個選房流程。

（長尾關鍵字：591 多物件比對方法）

比較式決策表要抓哪 6 個核心欄位？

你不需要比較 20 個項目，只需要比較最影響生活的六項。

1. 公設比（實際室內空間）

→ YES / NO
→ 第一關卡，公設比過高直接扣分

2. 屋齡（修繕成本）

→ 20 年是資訊分水嶺
→ 超過 30 年需特別注意管線與外牆

3. 採光（向北 / 向南 / 面內側）

→ 決定生活品質，而不是數字

4. 社區管理（Google 評價＋現場觀察）

→ 管理差 = 長期折損價值

5. 歷史成交（是否偏離行情 12%）

→ 誤判基準線 = 付出更高成本

6. 貸款可行性（頂加 / 夾層 / 無登記）

→ 若貸款成數低，可能直接破局

志坤的「比較式決策表三步驟」

① 整理（把 591 收藏夾的物件丟進同一視窗）

→ 一次看全部，不要分頁
→ 收藏夾越亂，決策越慢

② 標記（六核心欄位打分：1 / 0）

非常簡單：能接受 = 1，不行 = 0。

志坤說：

「把複雜變成 1 或 0，世界就清楚了。」

③ 排序（由高分 → 低分，立即縮小選項）

27 間瞬間剩下 5 間。
他第一次覺得自己不是「被物件牽著走」，
而是自己在選房。

13.591 聯繫仲介時的溝通提問技巧

志坤第一次打電話給仲介，整個人當機

志坤第一次要打電話給仲介前，因為沒有掌握 591 仲介溝通提問清單，他手心冒汗的問我：

「教練，我該講什麼？會不會問錯問題被當菜鳥？」

這段極度真實的新手焦慮，就是大部分人不敢主動聯繫仲介的原因。

但後來他學會「流程化提問」，第一次感覺自己是「買方」而不是「被動的詢問者」。

為什麼聯繫仲介需要「流程」？

為什麼要運用 591 聯繫前準備流程，因為仲介每天接觸大量買方，而真正留下印象、得到完整資訊的買方，是那些「問得準、順序對」的人。

根據 2025國家圖書館 台灣研究資料庫 https://taiwanebook.ncl.edu.tw/（擷取：2025/11/15）：

• 有準備的買方獲得完整物件資訊的機率高 62%
• 第一次通話能夠成功約看比例高 48%
• 能明確描述需求的買方 → 仲介後續跟進率高 73%

另一組來自 內政部實價登錄資料庫 2023–2024：

• 提問順序混亂的買方，資訊遺漏率高 41%
• 未事先確認資料 → 約看後後悔比例高 37%

結論：會問問題的人，不但知道得更多，也比較不容易吃虧。

志坤的溝通流程進化史

T–30 分鐘：聯繫前準備（避免尷尬與空轉）

志坤會先做三件事：

1. 確認 591 物件資訊是否完整（屋齡、格局、樓層）
2. 查同社區歷史成交（基準線）
3. 準備三句自我介紹（確保不慌）
   • 「你好，我是對此物件有興趣的買方。」
   • 「我已看過 591 的資料，有幾個細節想確認。」
   • 「若合適，我希望能現場看看。」

T–5 分鐘：打給仲介前的「三問確認」

• 我能接受的總價範圍？
• 我最在意的三件事？
• 我要問仲介的具體問題？

讓通話不會卡住，也不會被仲介牽著走。

T＝0：正式通話 → 10 大提問順序

以下順序，是志坤從 27 次通話中提煉出的：

1. 屋況是否與照片相同？
2. 是否近期有重新裝修？
3. 屋主出售的理由？
4. 是否有漏水紀錄？
5. 是否頂加、夾層、增建？
6. 貸款成數是否正常？
7. 社區管理品質如何？
8. 目前釋出多久？是否降價過？
9. 是否已有人出價？
10. 若買方誠意足，屋主可接受範圍？

這 10 題讓志坤第一次感覺自己「像買房的專業者」。

T＋10 分鐘：記錄與分類（避免資訊遺漏）

志坤會立即紀錄：

• 仲介的語氣
• 賣方動機
• 是否願意提供更多細節
• 是否積極回覆（仲介積極度＝賣方積極度）

這也是信任度的一種「連結品質指標」。

T＋30 分鐘：是否約看 → 最後決定

志坤會根據：

• 與基準價差距
• 與需求的吻合度
• 社區優劣
• 仲介回覆完整度

決定是否約看。

這讓他真正擺脫「為了看而看」。

志坤的「三步驟高效溝通法」

① 前置整理（T–30）

→ 看資料 × 找基準 × 想三件最在意的事

② 掌控提問順序（T＝0）

→ 10 大提問是核心主線
→ 提問順序＝通話效率 × 資訊完整度

③ 記錄與比較（T＋10）

→ 避免遺漏
→ 當物件多時，能用清單快速比對

志坤說：

「流程讓我不再慌張，也讓仲介覺得我是認真買方。」

14 . 低自備成交案例：從 591 找到可複製策略

志坤第一次聽到「低自備也買得到」

志坤之前因為沒有掌握 591 低自備成交技巧 ，那陣子一直覺得：

（志坤）：「我自備款不夠，591 看起來每間都買不起。」

直到有一天，他朋友成功用低自備成交，他瞬間爆出一句：

（志坤）：「真的假的？那我是不是一直都用錯方法在看？」

這句話，就是本單元要引導的核心互動信號：「原來我做得到。」

低自備不是運氣，而是「策略矩陣」

因為不懂 591 低自備物件矩陣的緣故，許多人以為低自備靠運氣，不過根據 2025內政部戶政司統計專區 https://www.ris.gov.tw/app/portal/346（擷取：2025/11/15）：

• 近三年首購成交中，有 28% 來自「貸款成數較高」物件
• 有社區降價紀錄的物件 → 首購族成交機率提高 36%

另一組來自 國家發展委員會 2023–2024 資料模型：

• 具「賣方急售」標籤的物件 → 平均可降低自備款約 12–18%
• 有前次成交記錄偏低的物件 → 議價成功率提升 31%

這告訴我們： 低自備是一種「矩陣式條件選擇」。

志坤×教練的「四格策略矩陣」

泡泡 1：找「高貸款成數」物件

（志坤）：「高貸款的怎麼判斷？」
（教練）：「只要屋況佳、屋齡新、權狀乾淨，銀行最願貸。」
→ 新大樓、屋齡 15 年內、無增建

泡泡 2：找「可議價幅度高」物件

（志坤）：「議價跟自備款有關？」
（教練）：「你每砍 30–50 萬，就是在減少自備款。」
→ 上架 90 天以上、一個月內有降價紀錄

泡泡 3：找「低總價帶」但非瑕疵物件

（志坤）：「低總價不是危險嗎？」
（教練）：「低總價≠瑕疵，重點是你能不能接受原因。」
→ 低樓層、採光普通、稍舊社區但管理佳

泡泡 4：找「急售訊號」

（志坤）：「急售真的比較好談？」
（教練）：「你永遠要找‘賣的人有壓力’，不是‘你有壓力’。」
→ 出國、資金需求、明確交屋時限

志坤的真實案例：從「買不起」到「買得到」

志坤最後成交的那間房，就是這四格矩陣的完美交集：

• 屋齡 12 年（貸款高）
• 上架 104 天（議價高）
• 採光普通但社區管理佳（低總價）
• 屋主換屋（急售）

他說：

「原來不是我買不起，而是我之前都沒有按照『可以買得起的方式』在找。」

這句話，是整個單元的核心互動信號。

志坤「低自備三步驟」行動法

① 用 591 篩選四格矩陣的交集

→ 貸款佳 × 可議價 × 低總價 × 出售動機明確

② 用「自備款倒推法」重設總價範圍

→ 考慮銀行成數
→ 換算最低自備門檻
→ 過濾不可能的物件

③ 實地看房前→立即查「三大關鍵」

• 歷史成交
• 屋況
• 管線紀錄（若可能）

讓自備款不足也能談得漂亮。

15 . 行動計畫：3 週內用 591 鎖定入手物件

志坤終於說出那句話——

在看房兩個多月後，志坤突然跟我說：

「教練，我覺得我準備好了。
我不想再只是看，我想在 3 週內買到房。」

這句話，是整篇文章最重要的「行動訊號」。
因為讀到這裡的人，也往往有同樣的心聲：

👉 「我也想在短時間內找到我能負擔、能接受、能入住的房。」

本單元，就是為你寫的「3 週行動藍圖」。

為什麼 3 週，而不是 3 個月？

因為根據 2025國家地理資訊系統（NGIS）地圖平台 https://maps.nlsc.gov.tw/（擷取：2025/11/15）：

• 超過 70% 的買方「第一次看房後 21 天內」會做出最終決策
• 超過 45 天未決策者，後續成交率下降 57%

另一組來自 不動產研究發展中心 2023–2024《首購族行為模型》：

• 決策拖越久，滿意度反而下降 31%
• 行動壓力越高、拖延越久 → 最後買到的房子更不符合需求

結論：3 週是首購族最適合的「高效率選房窗口」。

志坤的「3 週行動路線」

（長尾關鍵字：591 入手物件行動路線）

591 入手物件行動路線 不是理論，而是他自己實際從零到成交的完整流程。

第 1 週：建立「準備好的我」

目標：收斂方向、建立基準線

• 設定可負擔總價
• 用 591 設定「初階三條件」：區域 / 總價 / 產品類型
• 查同社區歷史成交 → 建立價格基準
• 建立「比較式決策表」
• 將收藏物件從 20 間 → 收斂到 8–10 間

志坤說：

「第一週的整理，是最重要的整理。」

第 2 週：快速看房 × 高效率比對

目標：看對，而不是看多

• 一週內安排 3–5 間實地看房
• 使用「看房前預檢清單」
• 現場記 6 件事：採光、動線、噪音、公共區域、管理、停車
• 回家後立即把每間房填入「決策表」

這週，志坤最大的感受：

「帶著系統去看房，我第一次感覺自己是主導者。」

第 3 週：議價 × 決定 × 行動

目標：從 3 間 → 1 間，並完成出價

• 透過「上架天數 × 賣方動機 × 降價紀錄」決定議價策略
• 第一輪出價 → 建立誠意
• 第二輪 → 找到交集
• 第三輪 → 拿下成交點

志坤在這一週成功從：

• 開價 1188 萬
  →
• 成交 1065 萬

他說：

「原來選房不是慢慢挑，是一路縮小、一路逼近。」

實用三步驟：任何人都能 3 週做到

① 收斂（第 1 週）

→ 方向定了，房子才不會亂。

② 比對（第 2 週）

→ 用決策表，而不是憑感覺。

③ 行動（第 3 週）

→ 用基準線出價，用動機判斷時機。

如果你也想開始，請記住——

志坤不是特別聰明的人，也沒有特別多錢，也不是特別會議價。

他跟所有首購族一樣：

• 會焦慮
• 會懷疑自己
• 會怕決定錯誤
• 會怕買不到
• 也會怕買到坑

但他做到了，他在 3 週內找到了房，也真正搬進人生的下一階段。

所以如果你也準備好了，請相信： 只要按照這些實用步驟，你也做得到。

作者簡介

黃柏叡，現任 標靶網路行銷 SEO 首席顧問，專精於全渠道數位行銷整合。 擁有超過 10 年電商與教育產業實戰經驗。

黃柏叡以「數據驅動 + 行銷創意」並行的策略見長，專業見解曾受《數位年代》專訪（2023），並多次於亞太行銷科技年會（2022、2023）、 教育產業數位轉型論壇（2021、2022） 分享 SEO 與社群廣告實務策略，展現其在業界的權威地位。

在 教學課程 中，黃柏叡以實戰經驗提煉 SEO 策略，強調 E-E-A-T 導向設計、全渠道數位行銷整合與數據分析決策， 協助企業在競爭激烈的市場中持續成長，並建立品牌信任。

• Meta Blueprint 認證：Ads Planning、Ads Buying
• Google Analytics（GA / GA4）認證
• Google Ads 認證：搜尋、展示、影片廣告
• HubSpot Content Marketing 認證
• 十年以上企業顧問與講師經驗，專注於 E-E-A-T 導向 SEO 策略、全渠道數位行銷與廣告成效追蹤

文章最後更新日期：2025年11月17日