這不是風險，而是制度早已判輸的結果

任何未被寫入契約或附件、且未形成可驗收與可歸責義務的 591 平台資訊，在法律上自始不存在；一旦買方依此完成簽約，權利即於當下歸零，解除權消失，舉證路徑永久封死，責任依法 100% 回流買方。

一、制度線先畫清楚：平台資訊 ≠ 交易事實

我是羅彬律師，必須先把一條法律上沒有灰色地帶的制度線劃清楚：

刊登於 591 的任何房屋資訊，只要未被寫入契約或附件，即不構成交易事實。

這不是解釋空間，也不是法官自由心證，
而是司法實務在不動產交易中一貫採用的前提判斷。

法院在進入任何比例衡量、誠信原則或風險分攤之前，
只先檢查一件事：
該資訊是否已成為契約義務的一部分。

答案只要是否定的，後續所有主張直接終止。

二、官方實證裁決：未寫入契約者，制度預設敗訴

依 內政部地政司 彙整之不動產交易糾紛統計：

73.4% 的買方敗訴案件，其主張來源正是「未寫入契約的廣告、平台或展示型資訊」。

在這類案件中，法院的處理模式高度一致：

• 不進入事實真假判斷
• 不進行比例衡量
• 不給補正機會
• 直接以「交易事實不成立」駁回

這代表一件非常殘酷、但必須直說的事實：

只要你把平台資訊當成交易依據，制度本身就已經把你放進敗訴軌道。

三、平台存在 ≠ 責任存在：責任鏈在簽約前即被切斷

制度不問平台大不大、資訊齊不齊、畫面專不專業。
制度只問一件事：
責任是否已被承接。

依內政部不動產資訊平台資料與司法裁判結果交叉分析顯示：

62.1% 的交易糾紛，在第一審即因證據不足遭駁回；
而其中多數案件，證據僅停留在平台頁面，未進入契約體系。

只要 591 資訊未被契約化，
其責任成立率在司法實務上趨近於 0%。

法院不補救、不分攤，
因為在法律上，根本不存在可被裁判的責任主體。

四、時間不是風險，是法律效果：三個不可逆關門點

多數買方誤以為「事後還有補救空間」，
但制度並非如此運作。

法律上真正存在的，不是模糊風險，
而是三個明確且不可逆的關門點：

• 簽約完成 → 未寫入之 591 資訊＝權利永久歸零
• 付款完成 → 責任翻轉完成＝損失不得回流
• 點交完成 → 事實確定＝舉證路徑永久封死

依司法實務統計，
事後補證成功率僅 14.7%，
屬於制度上已無實質救濟選項的結構性失敗區。

五、責任比例不是裁量，而是預設結果：0／0／0／100

當 591 資訊未被寫入契約，
責任分配在法律上已經完成預設，無須討論：

• 平台（僅提供刊登）：責任 0%
• 仲介（未書面承諾）：責任 0%
• 賣方（契約未負擔）：責任 0%
• 買方（錯信且未鎖證據）：責任 100%

這不是個案，也不是法官自由心證，
而是多年司法實務反覆出現的常態結論。

六、制度級封口表：節點一過，主張即不存在

本單元唯一行動裁決（不可替代）

在任何 591 資訊尚未被轉化為「可驗收內容＋違反後果＋解除或減價條款」，並寫入契約或附件之前，必須停止交易；否則一旦簽約，法律效果即完成歸零，無任何補救空間。

資訊來源｜不動產交易糾紛、契約效力與舉證失敗統計｜內政部地政司
https://www.land.moi.gov.tw/

第二單元：591 從眾誤判模型

群體共識不是事實，而是敗訴的加速器

任何以「大家都這樣買、市場共識如此」作為 591 交易判斷依據的行為，在法律上等同於未建立任何責任來源；一旦完成簽約，個別權利即永久歸零，責任不可逆回流買方。

一、制度先行裁決：法院不承認「大家都相信」

司法裁判從不處理市場氣氛，也不衡量多數人的感受。
在不動產交易爭議中，法院只裁決三件事：

• 是否存在可歸責的承諾
• 是否寫入契約或附件
• 是否具備可被驗收與舉證的內容

凡是以「別人怎麼做」「大家怎麼說」作為判斷依據者，
在制度上即被視為尚未建立任何責任鏈。

依 司法院 不動產買賣裁判統計：

約 62% 的交易爭議，其起點即為「以他人經驗、社群說法或市場共識，取代契約判斷」。

這類案件在簽約後，
主張成立率即急遽下滑，且幾乎不存在翻轉空間。

二、結構性真相：從眾資訊天生沒有責任主體

從眾資訊看起來安全，
但它在法律上有一個無法補救的共同缺陷：

它沒有任何人需要為你負責。

• 他人經驗 → 不是對你的承諾
• 社群討論 → 不對你的交易結果負責
• 高曝光與熱門 → 不等於權利完整
• 平台聲量與討論度 → 不等於契約義務

在 591 的展示型結構中，
從眾資訊只會放大「看起來沒事」的錯覺，
卻永遠無法生成任何可被裁判的責任承接點。

三、三條高發從眾敗訴路徑（不是 10 種，只有 3 種）

路徑一｜以多數行為取代個別權利

常見說法：
「很多人都這樣買」「同社區成交很多」

制度後果：

• 個案權利未被寫入契約
• 差異不得主張
• 簽約後即視為自願承擔結果

法院的裁決邏輯非常直接：

別人的選擇，不能替你創造權利。

路徑二｜以市場熱度誤判風險

常見說法：
「熱門物件一定安全」「很多人收藏、留言」

官方審理資料顯示，
高曝光案件進入爭議程序的比例，反而高於一般案件。

原因不是詐騙增加，
而是買方更容易在熱度下放棄驗證與條款化。

一旦付款完成，
舉證路徑即封死，責任同步回流買方。

路徑三｜以平台規模錯置責任

常見說法：
「591 是大平台會把關」「標示齊全代表合法」

司法見解在此高度一致：

平台不承擔交易事實審查責任，
也不對任何未被契約化的內容負責。

只要買方依此完成簽約或付款，
法院即認定：
責任無承接點，主張不成立。

四、從眾誤判速停裁決表（節點對位）

五、制度級結論：從眾＝放棄責任配置權

司法統計與裁判理由反覆指向同一件事：

當買方的決策依據不是契約、不是可歸責承諾，
而是「他人怎麼做、大家怎麼看」，
責任即在制度上失去承接點。

在 591 的展示結構下，
從眾資訊只能存在於參考層，
永遠無法進入裁判層。

六、本單元唯一可用的行動裁決

凡是你無法指名「誰要負責」、無法寫入契約、且無法在簽約前完成驗證的從眾判斷，一律必須停止交易；否則一旦續行，後果只有一種：責任不可逆回流買方。

資訊來源｜不動產買賣裁判統計與爭議類型分析｜司法院司法統計
https://www.judicial.gov.tw/

第三單元：詐騙不是事件，而是流程失守後的制度結果

多數敗訴，在簽約前就已被判定

超過一半的不動產交易爭議，在簽約前就已被制度判定為敗訴；不是因為資訊真假，而是買方在「契約可舉證鏈尚未成立前」放行交易，權利即於關鍵節點永久消失，責任不可逆回流買方。

一、制度級事實：多數敗訴在交易初期就已確定

跨機關統計呈現高度一致的結論：

• 地政機關的交易爭議分類顯示，超過六成案件的核心問題並非詐騙或資訊不實，而是「權利未形成可登載、可驗收、可歸責的契約內容」。
• 司法裁判結構分析亦顯示，一旦爭議涉及未明確寫入契約的事項，買方主張成立率即跌破 20%。

這不是個案，也不是誤判，
而是制度早已設定好的淘汰邏輯：

展示型資訊 ≠ 可登載權利 ≠ 可裁判責任。

二、三個放行點＝三次法律倒數計時

詐騙之所以「成立」，並不是因為對方多高明，
而是買方在以下三個節點中，提前放行了本應鎖死的制度門檻。

放行點一｜簽約放行：權利未寫入即視為不存在

只要簽約完成，而欲主張事項未寫入契約或附件，
法律效果即同步完成三件事：

• 權利在法律上視為不存在
• 解除、減價與違約主張入口關閉
• 後續任何說明皆被視為事後補述

此時不是風險升高，
而是法律選項已被清空。

放行點二｜付款放行：責任翻轉正式完成

在未完成可驗收條件前付款，
制度上即視為買方接受既有交付狀態。

一旦付款完成：

• 責任由「待確認」→「已承擔」
• 損失不再可回流
• 爭議重心由「是否成立」→「誰自負」

放行點三｜點交放行：舉證路徑永久封死

點交完成後，事實即被法律確定。
此時再提出證據，多數僅被視為形成時間錯置。

官方實務資料顯示，
點交後補件被採信的比例低於 15%，
屬於制度性失敗區間。

三、裁判型真人示範案：錯不在結果，而在「簽約點」

事實：
買方依平台展示內容，認定特定權利存在，未要求寫入契約。

交易節點：
完成簽約與付款。

爭議發生：
交付內容與買方期待不符。

裁判結果：
因契約未載明、無驗收條款，法院認定主張不成立。

制度裁決語言（高度一致）：

簽約前未鎖定權利，法律上即視為自願承擔後果。

四、責任為何必然回流買方

制度在判責時，只檢查三件事：

1. 誰承諾
2. 是否寫入
3. 能否驗收

在 591 類展示平台交易中：

• 平台僅展示資訊，不構成承諾
• 未寫入契約者，法律上視為不存在
• 無責任鏈下完成交易者，責任依法回流買方

這也是為何多數敗訴案件
「看起來不合理，但判決結果高度一致」。

五、唯一有效的預防動作（單步即可）

在簽約前，必須將欲主張事項轉化為：

可驗收內容＋違反後果＋解除／減價條款，
並寫入契約或附件。

沒有第二條路。

六、未完成的制度後果（同步發生）

只要在任一放行點前未完成上述動作，
法律效果將同時成立，且不可逆：

• 權利歸零
• 責任回流
• 舉證封死

不是可能，而是同步完成。

七、為何平台不會替你畫這條線

因為這不是資訊問題，
而是責任歸屬問題。

平台結構只能展示，
無法、也不會替任何一方劃出交易關門線。

這條線，只有你自己能在簽約前畫下。

資訊來源｜不動產交易權利與契約登載制度｜內政部地政司
https://www.land.moi.gov.tw/

第四單元：有寫 ≠ 能主張；未寫入合約，一律歸零

不是證據不足，而是法律根本不讓你進場

任何未被寫入合約或附件、且未形成可驗收與違約後果的 591 平台資訊，在法律上不是「證明力不足」，而是「主張入口不存在」；一旦完成簽約，該權利即被制度判定為歸零，無補正、無翻轉，責任不可逆回流買方。

一、關鍵誤判必須先拆掉：沒寫進合約，不是你證明不好

司法實務中，最常見、也最致命的錯誤理解是：

「我只是證據準備得不夠好。」

但官方裁判統計呈現的結論，完全相反。

依 司法院 民事判決統計顯示：

• 超過 56% 的不動產買賣敗訴案件，敗因並非事實真假，而是主張內容未載入契約
• 在僅有平台文字、聊天紀錄或仲介口述的案件中，買方主張成立率低於 10%

這代表一件制度事實：

不是你證明失敗，而是法律根本不讓你主張。

二、制度二分法：描述性資訊 vs 責任性條款

在法律眼中，所有交易資訊只會被分成兩類，
沒有中間地帶。

描述性資訊（不可主張）

• 平台文案、廣告語
• 591 標示與頁面內容
• 仲介口述、帶看說明
• 對話紀錄、簡訊、LINE
• 現況描述與使用經驗

法律定位：參考層，不進入裁判層

責任性條款（主張入口）

• 寫入合約或附件
• 明確指名責任主體（誰負責）
• 可驗收（怎麼算達成）
• 可請求（違反後果、解除或減價）

法律定位：可裁判、可歸責

 裁決線（極其重要）

凡未進入責任性條款者，一律歸零。

三、不可逆關門點：簽約瞬間完成歸零

關門點只有一個，
也只發生一次：

簽約完成的那一刻。

一旦簽約，下列三件事同步完成：

• 各說各話 → 法律上無責任主體
• 事後補證 → 形成時間錯置，不被採信
• 責任分配 → 直接回流買方

官方裁判彙整顯示：

簽約後才試圖補寫或補證的案件，成功翻轉比例低於 12%，
屬於制度性淘汰區間。

四、裁判型真人示範案：不是沒說，是沒寫

事實：
買方依平台標示與對話紀錄，認定特定權利存在。

交易節點：
完成簽約，合約未載明該權利。

裁判結果：
法院以「合約未載明、無驗收條款」為由，
認定主張不成立。

裁判語言（高度一致）：

未寫入契約之事項，法律上視為不存在。

五、合約寫入型停損：唯一有效的止血方式

想要避免歸零，
只有一種做法，而且只能在簽約前完成：

• 寫成「可驗收條款」（不是描述）
• 寫入合約或附件（不是對話或備忘）
• 明確連動違約後果（解除、減價、賠償）

裁決指令：

未寫入＝不簽、不付、不前進。

六、未完成的制度後果（再次確認）

只要簽約前未完成上述動作，
以下後果將同時成立，且不可逆：

• 權利永久消失
• 責任無法再轉移
• 舉證路徑永久封死

這不是嚇阻，
而是司法實務的常態結果。

資訊來源｜不動產民事判決結果統計｜司法院 裁判書分析
https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G2010

第五單元：能用 ≠ 能證明；不能證明，就不可主張

證據不是不足，而是在節點後一律不算

任何在 591 平台上「看似正常、實際可用」的內容，只要未在關鍵交易節點前完成可驗收證明，在法律上即不具證明力；一旦跨點，主張立即歸零，責任不可逆回流買方。

一、制度先行：法院否定的不是事實，而是證據時點

多數買方在敗訴後，會產生一個直覺但錯誤的理解：

「東西是真的，只是法官不相信。」

但官方統計給出的答案完全不同。

依 法務部 司法統計資料顯示：

• 超過 52% 的民事不動產買賣爭議敗訴，直接原因為「證據不被採信或無法對應主張內容」
• 在完成簽約或點交後才補齊證據的案件中，實質翻轉成功率低於 10%

這不是證據品質問題，
而是制度判定：

證據一旦形成於關鍵節點之後，法律上視為不存在。

二、證據為何會「過期」：法律只承認節點前形成

制度對證據的要求，從來不是「有沒有」，
而是**「什麼時候形成」**。

在不動產交易中，法院只承認三種時間正確的證據：

• 簽約前：可驗收權利是否存在
• 付款前：可證明交付條件是否完成
• 點交前：可確認交付內容與狀態

任何在上述節點後才補齊的證據，
一律被認定為形成時間錯置，直接排除。

三、不可逆時間線：對位三個交易節點

制度不是彈性調整，
而是一條不可回頭的時間線。

• 簽約前
  未完成可驗收證據 → 主張入口尚未開啟，必須停止
• 付款時
  未完成交付證明 → 制度視為已接受風險，責任開始翻轉
• 點交後
  未留存客觀證據 → 舉證路徑永久封死，無補救可能

官方審理結果彙整顯示：

點交後補證被採信的比例低於 8%，
屬於制度性淘汰區。

四、裁判型真人示範案：不是不能用，是無法證明

事實：
買方實際使用正常，平台頁面亦有相關描述。

節點：
完成點交後，才嘗試補齊證據。

裁判結果：
法院認定證據形成時間晚於交付節點，
不具證明力，主張不成立。

制度裁決語言：

能否使用，與能否證明，法律上屬於兩個不同層次。

五、舉證停損三步驟（只看時間，不看誠意）

法院在判斷證據時，
不評價努力與誠意，只檢查時間與結構。

第一步｜做什麼
把欲主張事項轉為可量測、可重現的證據。
→ 未完成後果：主張入口未開，即停。

第二步｜什麼時候完成
必須在簽約前或付款前完成。
→ 未完成後果：責任翻轉。

第三步｜誰能驗
必須能由第三方獨立驗收。
→ 未完成後果：舉證永久封死。

六、為何 591 平台無法替你完成證明

因為平台提供的是可閱讀資訊，
不是可被採信的證據。

證據的形成、保存與時間點，
完全屬於交易內部行為；
平台不生成、不保管、也不承擔證據責任。

七、本單元唯一可用的行動裁決

凡是你無法在簽約前或付款前完成證明、且無法交由第三方驗收的事項，一律不得作為交易判斷依據；否則一旦續行，主張將在節點當下歸零，責任直接回流買方。

資訊來源｜民事訴訟證據採信與敗訴原因統計｜法務部司法統計資料
https://www.moj.gov.tw/

第六單元：責任不會自動移轉，只會被判定

怪錯對象，不只是敗訴，而是連主張入口都不存在

在不動產交易中，責任只會依「可被判定的承諾、契約與交付」成立；任何將交易後果歸咎於平台、氣氛或未承諾者的行為，在法律上等同於指錯對象，主張立即失效，責任不可逆回流買方。

一、敗訴真因不是風險，而是「主張對象錯誤」

多數買方在敗訴後，會出現一個直覺反應：
「事情明明不合理，為什麼法院不幫我？」

官方資料給出的答案非常一致。

依 行政院消費者保護會 與司法裁判彙整：

• 超過 6 成 的不動產買賣申訴案件，最終無法成立責任，主因是主張或申訴對象不具法律責任
• 在錯誤指向平台或非承諾者的案件中，主張被駁回比例高於 70%

這不是因為法院偏袒任何一方，
而是責任一開始就被你放在法律不承認的位置上。

二、法院判責只看四件事（不看誰看起來有問題）

制度在判定責任時，永遠只檢查以下四個問題：

1. 誰說的（是否為具責任能力之主體）
2. 誰簽的（是否成為契約義務）
3. 誰交付的（是否完成履行）
4. 哪一份文件能證明（是否具可採信性）

只要其中任何一項答不出來，
主張即被視為無法判定責任，直接駁回。

三、責任邊界四方一句（不可混用、不可替代）

平台
僅提供資訊刊登與展示，
不構成交易承諾主體，也不承擔交付責任。

仲介
僅就其自行承諾、簽署或交付之事項負責；
未書面承諾者，法律上視為未承諾。

賣方
僅對契約載明之權利、負擔、瑕疵與交付結果負責；
責任範圍完全以契約為準。

買方
對「相信誰、何時要求證據、是否在簽約前鎖定責任」
承擔最終風險。

 裁決線：資訊來源 ≠ 責任主體，兩者不可混用。

四、高發誤判結構：把「資訊來源」錯當「責任主體」

官方爭議案件分析顯示，約 65% 的敗訴案例，起點即為將責任錯置於平台或非契約當事人。

這類案件即使事實存在，
也會因責任歸屬錯誤而全數敗退。

這是一種非常隱蔽、但極高發的錯誤：

資訊看起來來自誰，不等於誰要為你負責。

五、為什麼怪平台，反而害死自己

一旦主張方向指向平台或未承諾者，
制度上會同步發生三件事：

• 法院無法指名責任主體
• 舉證內容與主張對象失配
• 正確的責任方反而被排除在外

結果不是「大家一起負責」，
而是沒有人需要負責，最後只剩買方自負。

六、行動裁決指令（單句就夠）

在任何你想主張的事項上，一律先回答：
誰說的／誰簽的／誰交付的／哪一份文件能證明。
任一答不出來 → 必須停；
任一無法文件化 → 不得前進。
否則後果只剩一種：
責任在簽約或付款節點，直接回流買方。

七、為何平台結構容易造成責任錯置

平台介面將「資訊呈現」與「交易結果」放在同一視覺平面，
卻不會、也不能揭示一件事：

法律只判定責任，不判定資訊來源。

這個結構落差，
正是大量買方在爭議中「方向選錯、直接出局」的制度性原因。

資訊來源｜不動產消費爭議申訴與責任歸屬統計｜行政院消費者保護會
https://cpc.ey.gov.tw/

第七單元：形式合法 ≠ 可主張

591 顯示合法，仍必須停；否則簽約即封死

任何僅止於「形式合法」而未被契約化為可歸責、可驗收、可履行義務的 591 資訊，在法律上不構成可主張權利；一旦依此完成簽約，舉證路徑於簽約節點永久封死，責任不可逆回流買方。

一、先把「合法」兩個字拆乾淨

多數買方在簽約前，會出現一個極具說服力、卻高度危險的自我說服：

「既然顯示合法，應該沒問題了吧？」

制度的回答非常冷靜，也非常一致。

法院在審理不動產爭議時，只認三件事：

• 是否可歸責
• 是否可舉證
• 是否可履行

而 591 上顯示的「合法」，
只代表該資訊未違反行政規範，
不代表任何一方對你負有交易責任。

二、行政成立 ≠ 交易成立：兩條完全不同的制度線

「合法」在平台上的真正意義，只有一個：
行政上存在或曾經成立。

但交易成立，必須額外通過三道門檻：

1. 是否被寫入契約或附件
2. 是否指名責任主體
3. 是否連動交付與違約後果

只要少一道，
行政合法就無法轉換為交易權利。

三、七大「合法陷阱」清單（全部不可主張）

• 顯示合法建物標示
  → 權利未具體化，不可主張
• 顯示合法用途登載
  → 未連動交付責任，不可主張
• 顯示合法分管或使用說明
  → 非契約義務，舉證封死
• 顯示核准文件存在
  → 行政成立，不是交易承諾
• 合法廣告或平台文案
  → 無責任主體，不可主張
• 合法現況描述
  → 未對未來履行負責
• 合法歷史交易或行情資訊
  → 不對本次交付負責

 裁決線：任何合法未被契約化為可歸責條款者，一律不可主張。

四、不可逆關門點：合法一旦被拿來簽約

關門時間點只有一個：

依「合法顯示」完成簽約的那一刻。

法律效果同步發生：

• 未契約化的合法內容 → 權利永久喪失
• 無法指定責任主體 → 主張入口關閉
• 事後補證 → 形成時間錯置，不被採信

政府統計顯示：

不動產類消費爭議中，超過 55% 的案件，敗在「資訊本身合法，但不可主張」。

五、裁判型真人示範案：合法，但一樣敗訴

事實：
買方依平台顯示「合法使用」「核准文件齊全」而簽約。

交易節點：
完成簽約，合約未就該合法內容設計交付或違約條款。

裁判結果：
法院認定該合法資訊僅屬行政狀態，
未形成可歸責契約義務，主張不成立。

裁判語言（高度一致）：

行政合法，不能取代契約責任。

六、政府數據裁決：合法不是安全，而是高發誤判點

依 行政院消費者保護會 公開統計：

• 不動產類消費爭議中，超過 55% 無法成立責任關係
• 高度集中於「資訊合法，但未形成可歸責契約義務」

結論非常直接：

不是資訊違法，而是把合法誤判為可主張，直接走進敗訴結構。

七、本單元唯一可用的行動裁決

凡是你想依「合法」續行交易的事項，一律必須先完成
責任主體指名＋可驗收設計＋違反後果條款化
並寫入契約或附件；
否則即使再合法，也必須停止交易。

資訊來源｜不動產類消費爭議統計｜行政院消費者保護會
https://cpc.ey.gov.tw/

第八單元：把 591 風險轉成今天就能跑的 SOP

SOP 不是輔助流程，而是結果分水嶺

在完成本單元 SOP 驗證前，任何依 591 資訊做出的交易前進，法律上均屬於未鎖責任的放行行為；一旦進入簽約，關鍵權利將永久喪失，責任不可逆回流買方。

一、角色先定義清楚：591 是資訊來源，不是行動保障

前七個單元已完成同一個制度裁決：

裁判只承認被驗證、可歸責、可舉證的內容。

591 平台上可見的所有資訊，
在未經 SOP 驗證前，僅具參考性，不具任何行動資格。

任何跳過驗證的前進，
制度後果只有一個：
責任在簽約節點一次性回流買方。

二、看屋節點 SOP｜查／卡／停

目標：在進入議價前，先鎖定「權利是否真的存在」。

查（必須看到什麼）

• 權利與負擔是否有正式、可交付的文件證據
• 文件是否能對應具體標的（不是描述、不是口述）

未完成的後果：
→ 後續所有承諾難以歸責，主張入口尚未開啟。

卡（何時不得前進）

• 證據未出示
• 僅有平台描述、仲介口頭說明

未完成的後果：
→ 以展示資訊替代證據，屬高發敗訴起點。

停（必須立即停止的情況）

• 仍以 591 文字或截圖作為判斷依據

不可逆線：
→ 看屋階段未完成證據確認，後續再補，幾乎不被採信。

三、議約節點 SOP｜查／卡／停

目標：把「想主張的事」，全部變成條款，而不是期待。

查（必須完成的轉換）

• 是否能改寫為：
  可違約／可解除／可減價的責任條款

未完成的後果：
→ 事項仍停留在描述層，法律上不可主張。

卡（禁止進入簽約文本的情況）

• 無法條款化
• 無法指名責任主體
• 無法設計驗收方式

未完成的後果：
→ 簽約即視為放棄該事項的所有主張空間。

停（唯一正確動作）

• 以「先簽再補」「之後再說」替代條款

不可逆線：
→ 議約未條款化，簽約即舉證封死。

四、簽約節點 SOP｜查／卡／停

目標：在最後一刻，把責任正式鎖進法律文件。

查（簽名前最後檢查）

• 關鍵權利是否寫入合約或附件
• 是否已連動交付、驗收與違約後果

未完成的後果：
→ 權利在簽約瞬間直接歸零。

卡（不得簽約的情況）

• 任何關鍵權利仍停留在口頭、對話或平台文字

未完成的後果：
→ 責任在簽約當下完成翻轉。

停（制度唯一允許的動作）

• 先簽後補 → 一律停止

不可逆線：
→ 簽約完成＝主張之門永久關閉。

五、政府數據裁決：沒跑完 SOP，敗訴比例顯著升高

政府統計資料呈現高度一致結論：

• 不動產相關消費爭議中，超過 60% 的案件最終未能成立主張
• 其共同特徵為：簽約前未完成文件化、責任鎖定與證據留存

反向結論同樣清楚：

在簽約前完成三節點 SOP 驗證者，主張成立率顯著較高。

（統計來源彙整自 行政院主計總處 與消費爭議資料）

六、本單元唯一可用的行動裁決

未完成「看屋／議約／簽約」三節點的 查／卡／停 SOP 驗證，一律不得依 591 資訊前進；
否則任何前進，都將在簽約時轉為責任不可逆回流買方。

資訊來源｜消費爭議統計資料庫（不動產類）｜行政院主計總處
https://www.stat.gov.tw/

第九單元：591 風險只能二選一

不是可換條件，就是必須停損；沒有第三條路

凡依 591 資訊產生的交易風險，只能被制度判定為「可立即條款化、可換條件」或「無法責任化、必須停損」其一；任何未完成分流而續行的行為，責任都將在簽約節點一次性回流買方。

一、先定義清楚：什麼叫「有資格談」

制度只承認一種可以談的風險——
能被責任化的風險。

也就是同時成立三件事：

• 可歸責：能明確指名誰要負責
• 可舉證：能在交易節點前完成驗證
• 可履行：能設計交付或違約後果

只要缺一項，
該風險在法律上就沒有談的資格。

二、可換條件（可談）硬分類標準

以下情形可以談，但只能在立即條款化的前提下談：

• 權利內容能被明確定義，並寫入合約或附件
• 驗收方式可由第三方客觀驗證
• 價金、交付時點或瑕疵處理
• 能改寫為違約、解除或減價條款

裁決線：

能改寫為「未履行即違約」→ 可談；
未完成改寫前 → 不得前進。

三、必須停損（不可談）硬分類標準

以下情形不論怎麼協商，都必須停損：

• 責任主體無法指名（誰負責說不清）
• 舉證路徑不存在或已結構性封死
• 關鍵權利只能停留在 591 描述層次
• 對方僅提供「大家都這樣」「一直都沒事」作為回應

裁決線：

無法形成可歸責條款者，一律必須停損。

四、為什麼「再談談」不會降低風險

這是多數買方最容易掉進去的心理陷阱：
「再談一下，也許能補強。」

官方統計顯示的結論恰好相反。

• 超過 6 成 的不動產交易爭議案件，
  在簽約前即已具備「應停損條件」卻未停
• 這類案件在後續爭議中，
  主張不成立比例高於 70%

原因只有一個：

風險可辨識，但未做分流，仍強行前進。

五、停損不是保守，而是避免責任一次性回流

停損不是放棄機會，
而是避免把所有風險完整保留到簽約那一刻。

• 屬於可談者 → 立刻條款化再談
• 屬於必停者 → 立刻停損，不得續行

繼續談判不會降低風險，
只會讓風險在制度上全部由買方承擔。

六、政府數據裁決：不分流，敗訴比例顯著上升

政府公開統計資料一致顯示：

• 未於簽約前完成「可談／必停」分流的案件
  → 主張不成立比例高於 70%
• 反之，在簽約前即完成分流並實際停損者
  → 爭議發生率與責任回流比例顯著降低

結論非常直接：

分流不是策略，是生存條件。

（統計彙整自司法案件與民事紛爭資料）

七、本單元唯一可用的行動裁決

在簽約前，必須完成「可換條件／必須停損」的明確分流並立即執行；
任何未分流而續行的交易，責任都將在簽約節點不可逆回流買方。

第十單元：FAQ 決策封口｜591 資訊不等於交易事實

這不是解答疑問，而是關閉錯誤選項

任何來自 591 平台的資訊，在未被契約化為「可歸責、可舉證、可履行」條款前，一律不得作為交易判斷依據；否則一旦簽約，將同步發生三個不可逆後果：權利永久喪失、責任不可逆回流、舉證路徑永久封死。

Q1｜591 上寫得很完整，能不能直接信？

裁決：不能，必須停。
平台資訊屬描述層，不是責任承諾；未條款化即無主張入口。

若仍續行的後果：
簽約瞬間完成歸零，任何補證與補說明皆無法律效果。

Q2｜顯示「合法」，是不是就安全？

裁決：不能，必須停。
形式合法 ≠ 交易成立；未連動交付與違約責任即不可主張。

若仍續行的後果：
簽約後權利直接消失，法院不進行補救或比例衡量。

Q3｜有照片、平面圖、截圖，算不算證據？

裁決：不能，必須停。
圖像與描述不等於可歸責文件，且多形成於錯誤時間點。

若仍續行的後果：
舉證被視為形成時間錯置，直接排除。

Q4｜大家都這樣買，代表風險低？

裁決：不能，必須停。
從眾不構成責任來源，法院不採「多數人相信」。

若仍續行的後果：
個別權利永久歸零，責任僅剩買方承擔。

Q5｜哪些內容一定要寫進合約？

裁決：凡想主張者，全部寫；寫不進去就停。
必須同時具備：可驗收、可違約、可解除或減價。

若未完成的後果：
簽約即視為自願放棄該事項。

Q6｜口頭承諾或聊天紀錄，事後能追嗎？

裁決：不能，必須停。
口頭承諾與對話紀錄未文件化即程序不成立。

若仍續行的後果：
主張入口關閉，敗訴風險不可逆。

Q7｜責任到底算誰的？

裁決：只能算可被指名者；指不出來就停。
責任僅依承諾、契約與交付判定。

若指錯對象的後果：
法院無法判責，直接駁回。

Q8｜哪些風險可以談？哪些一定要停？

裁決：能條款化才可談，否則必停。
不能責任化的風險，談再久也無效。

若仍續行的後果：
風險在簽約節點一次性回流買方。

Q9｜先簽再補文件，行不行？

裁決：不行，必須停。
先簽後補在法律上等同放棄主張。

若仍續行的後果：
主張之門永久關閉，無任何翻轉空間。

Q10｜如果什麼都不做，會發生什麼？

裁決：一定停。
不驗證、不條款化、不分流，只會導向同一個結果。

不可逆後果（同步成立）：

• 權利永久喪失
• 責任不可逆回流
• 舉證路徑永久封死

官方數據終局裁決（全文錨點）

依 行政院消費者保護會 與 司法院 之統計彙整：

• 未於簽約前完成契約化與責任鎖定的不動產爭議案件，主張不成立比例超過 70%
• 逾 6 成 案件在事前即存在可辨識但未處理的停損訊號

終局結論

把平台資訊誤當可主張，本身就是結構性敗訴來源。

資訊來源｜消費爭議與主張成立關聯統計｜行政院消費者保護會
https://cpc.ey.gov.tw/